Hipoteca y Crédito Hipotecario

Diferencia entre Préstamo Hipotecario y Crédito Hipotecario

Muchas son las entidades bancarias que han venido otorgando a sus clientes créditos hipotecarios sin que los mismos fueran conscientes, pues, desde un punto de vista práctico, se hacía una única disposición, por el total de la cantidad solicitada por parte de los clientes.

Este extremo ha tratado de ser utilizado como motivo de oposición de las demandas presentadas en el marco de los procedimientos con Condiciones Generales de la Contratación, en el sentido de entender que no se trataba de un préstamo hipotecario, sino un crédito hipotecario, y con ello sus especialidades.

A priori, el préstamo hipotecario es aquel por el cual se presta una determinada cantidad y, en garantía de tal devolución se gravaba una determinada finca con la hipoteca.

En principio, el crédito hipotecario es aquel por el cual se crea una cuenta especial tipo «línea de crédito» en la que el consumidor puede ir disponiendo de cantidades conforme se encontraran disponibles (y los límites pactados) y fueran necesarias para el consumidor; y en garantía de las cantidades se pacta una hipoteca.

Pues bien, el Tribunal Supremo, en Sentencia 693/2019 de fecha 18 de Diciembre, ha venido a aclarar una controvertida cuestión.

En concreto la Sentencia define el Préstamo Hipotecario de la siguiente manera:

El de préstamo es un contrato por el que la entidad bancaria entrega una suma de dinero determinada, obligándose quien la recibe a restituir la totalidad del capital en las condiciones pactadas y a pagar los correspondientes intereses. A falta de una regulación específica del préstamo bancario de dinero, se le aplican los arts. 311 a 324 del Código de Comercio (CCom) y, supletoriamente, lo dispuesto en el Código Civil (CC).

A renglón seguido, define el Crédito Hipotecario así:

La apertura de crédito es un contrato atípico, aunque se le menciona en el art. 175.7 CCom. Conocido también como cuenta de crédito o línea de crédito, consiste en un acuerdo por el que una entidad de crédito (acreditante) se obliga a poner a disposición de un cliente (acreditado) un determinado capital por un cierto plazo, en forma de límite máximo; y con cargo al cual se obliga a entregar las cantidades que el cliente solicite, de acuerdo con los términos pactados, mediante el pago de una comisión de apertura y al tipo de interés pactado sobre las cantidades efectivamente dispuestas ( sentencia 236/2004, de 7 de abril, y las que en ella se citan).

De hecho lo relevante del Crédito es que «no se entrega de una sola vez una cantidad de dinero, sino que únicamente se facilita su disponibilidad conforme el cliente lo vaya necesitando; y que los intereses se aplican sólo sobre las cantidades efectivamente retiradas.»

Por lo que, a la vista de que, en el objeto de autos únicamente se entregó una determinada cantidad de dinero fijada, no. puede considerarse un Crédito Hipotecario, porque las cosas son lo que son.

No obstante, como hemos declarado en múltiples resoluciones, los contratos son lo que son, según su naturaleza jurídica, y no lo que las partes dicen que son (irrelevancia del nomen iuris, por todas, sentencias 765/2010, de 30 de noviembre; y 335/2013, de 7 de mayo).

Teniendo un crédito hipotecario en el que se ha hecho uso de toda la cantidad disponible sin que posteriormente se hayan hecho disposiciones, no puede considerarse Crédito Hipotecario, sino Préstamo Hipotecario.

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